Koupě nebo prodej nemovitosti představuje významný právní i finanční krok. Přesto se může stát, že po podpisu kupní smlouvy vyjdou najevo okolnosti, které vedou jednu ze stran k úvaze o jejím zrušení. Nejčastěji jde o závažné vady nemovitosti, neuhrazení kupní ceny nebo jiné podstatné porušení smlouvy.
Řada lidí se domnívá, že od kupní smlouvy lze odstoupit jednoduše tím, že druhé straně oznámí, že si obchod rozmysleli. Tak tomu ale není. Odstoupení od kupní smlouvy je možné pouze za podmínek stanovených zákonem nebo samotnou smlouvou. Pokud není provedeno správně, nemusí mít žádné právní účinky a může vést ke zbytečným soudním sporům.
Co znamená odstoupení od kupní smlouvy?
Odstoupením od smlouvy se smlouva zpravidla ruší od počátku. Strany jsou proto povinny vrátit si vše, co si na jejím základě poskytly. Kupující vrací nemovitost, prodávající kupní cenu a následně je nutné vypořádat také zápis vlastnického práva v katastru nemovitostí.
Je důležité vědět, že pokud již byl vlastnický převod zapsán do katastru, samotné odstoupení automaticky nezmění stav evidence. Ve většině případů je potřeba provést další právní kroky, aby se vlastnické právo vrátilo do původního stavu.
Kdy lze od kupní smlouvy odstoupit?
Odstoupení není možné pouze proto, že si některá ze stran obchod rozmyslela nebo našla výhodnější nabídku.
Nejčastějšími důvody bývá podstatné porušení smlouvy druhou stranou. Může jít například o situaci, kdy kupující neuhradí kupní cenu ani v dodatečné přiměřené lhůtě, prodávající zamlčí závažné vady nemovitosti, nemovitost trpí významnými právními vadami nebo některá ze stran nesplní jinou podstatnou povinnost vyplývající ze smlouvy.
Odstoupení pro neuhrazení kupní ceny
Jedním z nejčastějších důvodů pro odstoupení od kupní smlouvy bývá situace, kdy kupující neuhradí kupní cenu řádně a včas. Ani v tomto případě však nelze automaticky předpokládat, že je možné od smlouvy okamžitě odstoupit. Rozhodující je především obsah uzavřené kupní smlouvy, případně to, zda se jedná o podstatné porušení smlouvy podle občanského zákoníku. V některých případech je nejprve nutné poskytnout kupujícímu dodatečnou přiměřenou lhůtu ke splnění jeho povinnosti.
Pokud kupující ani poté kupní cenu neuhradí, může prodávajícímu vzniknout právo od smlouvy odstoupit a domáhat se vrácení nemovitosti i dalších souvisejících nároků.
Podrobně jsme se této problematice věnovali v článku Neuhrazení kupní ceny za nemovitost, kde vysvětlujeme možnosti prodávajícího i další právní postup.
Odstoupení kvůli vadám nemovitosti
Dalším z důvodů bývají skryté vady, které kupující při koupi nemohl zjistit.
Ne každá zjištěná vada však automaticky opravňuje k odstoupení od smlouvy. Rozhodující je především její závažnost, možnost odstranění a dopad na užívání nemovitosti.
Pokud například dodatečně vyjde najevo závažná statická porucha, rozsáhlá vlhkost, nepovolené stavební úpravy nebo jiná podstatná skrytá vada, může být odstoupení od smlouvy oprávněné.
Více se této problematice věnujeme v článku Co dělat při zjištění vad novostavby.
Jak správně odstoupit od smlouvy?
Samotné rozhodnutí odstoupit nestačí. Odstoupení musí být právně správně formulováno a doručeno druhé smluvní straně.
V oznámení by měl být jasně uveden důvod odstoupení, skutkové okolnosti, identifikace kupní smlouvy i právní důvod, o který se odstoupení opírá. Současně je vhodné druhou stranu vyzvat k vrácení poskytnutých plnění.
Doporučujeme odstoupení zaslat způsobem, který umožní prokázat jeho doručení, například prostřednictvím datové schránky nebo doporučenou zásilkou.
Kdy je odstoupení účinné?
Ve většině případů nabývá odstoupení účinnosti okamžikem, kdy dojde druhé smluvní straně.
Od tohoto okamžiku vzniká oběma stranám povinnost vrátit si vše, co podle smlouvy obdržely. Pokud však druhá strana tvrdí, že podmínky pro odstoupení splněny nebyly, může být nutné obrátit se na soud.
Co když druhá strana odstoupení neuzná?
V praxi nejde o výjimečnou situaci. Druhá strana může tvrdit, že důvod k odstoupení neexistoval nebo že odstoupení nebylo provedeno správně. V takovém případě je vhodné nejprve pokusit se o mimosoudní řešení. Pokud dohoda není možná, rozhodne o oprávněnosti odstoupení soud.
Více o průběhu soudního řízení se dozvíte v článku Jak dlouho trvá soud o nemovitost.
Nejčastější chyby
Mnoho sporů vzniká pouze proto, že jedna ze stran zvolí nesprávný postup. Typickými chybami bývá odstoupení bez zákonného důvodu, nedostatečné odůvodnění, chybné doručení nebo opomenutí smluvních podmínek, které bylo nutné před odstoupením splnit.
Častým problémem je také to, že si strany neuvědomují následky odstoupení a neřeší, jakým způsobem bude provedeno vrácení kupní ceny, převod vlastnického práva nebo vypořádání investic do nemovitosti.
Proto doporučujeme ještě před odesláním odstoupení využít kontrolu smlouvy advokátem.
Jak vám může pomoci advokát?
Každé odstoupení od kupní smlouvy je potřeba posuzovat individuálně. Advokát nejprve vyhodnotí, zda jsou splněny zákonné nebo smluvní podmínky pro odstoupení. Následně připraví samotné odstoupení, zajistí komunikaci s druhou stranou a navrhne další postup.
Pokud druhá strana odstoupení neuzná nebo odmítne vrátit kupní cenu či převést nemovitost zpět, zastoupí vás také v soudním řízení.
Správně zvolená strategie často rozhodne o tom, zda bude spor vyřešen během několika týdnů, nebo se potáhne několik let.
Potřebujete pomoci s odstoupením od kupní smlouvy?
Využijte nezávaznou první konzultaci zdarma. Během krátkého hovoru posoudíme Váš případ a doporučíme další postup.
