Koupě novostavby představuje pro většinu lidí jednu z největších životních investic. Každý kupující přitom oprávněně očekává, že nový byt nebo rodinný dům bude odpovídat sjednané kvalitě a nebude vykazovat žádné zásadní nedostatky. Praxe je však bohužel často jiná. Krátce po převzetí nemovitosti se mohou objevit praskliny ve zdech, zatékání, vlhkost, špatně provedené podlahy, netěsná okna nebo jiné stavební vady.
Mnoho vlastníků přitom udělá stejnou chybu. Vady sice zaznamenají, ale jejich řešení odkládají. Domnívají se, že mají na reklamaci několik let, protože developer poskytl záruku nebo odpovídá za vady stavby. To je však nebezpečný omyl.
Jakmile vadu zjistíte nebo ji při běžné péči můžete zjistit, je nutné ji vytknout bez zbytečného odkladu. Opožděné uplatnění práv může výrazně zkomplikovat vaši situaci a v některých případech vést dokonce ke ztrátě práv z vadného plnění. Právě rychlá reakce je jedním z nejdůležitějších kroků k úspěšnému vyřešení celé věci.
Co se považuje za vadu novostavby?
Vadou je každá vlastnost stavby, která neodpovídá tomu, co bylo sjednáno v kupní smlouvě, projektové dokumentaci nebo co lze od nové nemovitosti rozumně očekávat.
Typicky se jedná například o:
- praskající omítky nebo zdivo,
- zatékání střechou nebo kolem oken,
- vlhnutí zdí,
- špatně položené podlahy,
- nerovné stěny,
- nefunkční vytápění,
- vady elektroinstalace,
- problémy s rozvody vody,
- špatně provedené balkony nebo terasy,
- vady fasády,
- jiné stavební nebo technické nedostatky.
Ne každá drobná estetická nedokonalost však automaticky představuje právní vadu. Rozhodující je vždy konkrétní okolnost případu, obsah smlouvy i technické požadavky na stavbu.
První krok – vše pečlivě zdokumentujte
Jakmile jakoukoli vadu objevíte, začněte okamžitě shromažďovat důkazy.
Ideální je pořídit fotografie, videozáznam, stručný popis vady, datum jejího zjištění, případně výpovědi svědků.
U závažnějších vad doporučujeme zajistit také odborné posouzení nebo znalecký posudek.
Důležité je vadu pokud možno neopravovat dříve, než bude dostatečně zdokumentována. V opačném případě může být později obtížné prokázat její rozsah nebo příčinu.
Reklamaci uplatněte bez zbytečného odkladu
Nejdůležitější zásadou je rychlost. Podle občanského zákoníku je kupující povinen vytknout vady bez zbytečného odkladu poté, co je při dostatečné péči zjistil nebo mohl zjistit.
To znamená, že není vhodné čekat několik týdnů nebo měsíců s tím, že se situace sama vyřeší nebo že reklamaci podáte později. Naopak, jakmile se vada projeví, měli byste ji co nejdříve oznámit developerovi. Čím déle budete čekat, tím složitější může být dokazování, že se jedná o vadu, za kterou developer odpovídá.
Reklamace vad nemovitosti by měla být vždy písemná a měla by obsahovat označení smluvních stran, přesný popis všech vad, datum jejich zjištění, přiloženou fotodokumentaci, požadovaný způsob vyřízení reklamace a přiměřenou lhůtu k odstranění vad.
Telefonické oznámení nebo ústní komunikace při předání bytu zpravidla neposkytují dostatečný důkaz o tom, kdy a v jakém rozsahu byly vady uplatněny.
Jaká práva máte jako kupující?
Pokud developer za vady odpovídá, můžete podle okolností požadovat odstranění vady, přiměřenou slevu z kupní ceny, náhradu vzniklé škody, u závažných vad také můžete odstoupit od smlouvy.
Volba konkrétního nároku závisí na charakteru vady, její závažnosti i možnostech jejího odstranění.
Proto doporučujeme před uplatněním nároků konzultovat věc s advokátem, který navrhne nejvhodnější právní postup.
Co když developer reklamaci odmítne?
V praxi se velmi často setkáváme s tím, že developer tvrdí například že se o vadu vůbec nejedná, že jde o běžné sesychání stavby, že si vadu způsobil vlastník sám nšgo že reklamace byla podána příliš pozdě.
Takové stanovisko ale ještě neznamená, že nemáte pravdu. Naopak bývá vhodné zajistit znalecký posudek, který objektivně posoudí příčinu i rozsah vad. Ve většině složitějších sporů představuje právě znalecký posudek jeden z nejdůležitějších důkazů.
Pokud developer reklamaci bezdůvodně ignoruje nebo odstranění vad neustále odkládá, může být na místě uplatnit svá práva soudní cestou.
Více se této problematice věnujeme také v článku Jak dlouho trvá soud o nemovitost.
Nejčastější chyby vlastníků
Ve své praxi se opakovaně setkáváme zejména s těmito chybami:
- vady nejsou dostatečně zdokumentovány,
- reklamace je podána pouze telefonicky,
- vlastník nechá vady opravit ještě před jejich zdokumentováním,
- komunikace s developerem probíhá pouze ústně,
- chybí znalecký posudek,
- vlastník příliš dlouho čeká s reklamací.
Právě poslední chyba bývá jednou z nejzávažnějších.
Přestože odpovědnost developera za vady může trvat několik let, to neznamená, že můžete s reklamací libovolně otálet. Jakmile vadu zjistíte, je nutné jednat bez zbytečného odkladu.
Jak vám může pomoci advokát?
Advokát posoudí, zda se skutečně jedná o právně významné vady, připraví odborně formulovanou reklamaci, navrhne procesní strategii a převezme komunikaci s developerem.
Pokud nebude možné dosáhnout dohody, zastoupí vás také v soudním řízení a pomůže prosadit vaše nároky.
Správně zvolený právní postup přitom často vede nejen k vyšší šanci na úspěch, ale také k rychlejšímu vyřešení celé situace.
Potřebujete pomoci s vadami novostavby?
Objevily se po převzetí bytu nebo rodinného domu stavební vady? Developer reklamaci odmítá nebo opravy opakovaně odkládá?
Naši advokáti mají dlouholeté zkušenosti se zastupováním klientů při reklamacích vad novostaveb, jednáních s developery i soudních sporech.
Nevíte, jak postupovat?
Využijte nezávaznou první konzultaci zdarma. Během krátkého hovoru posoudíme Váš případ a doporučíme další postup.
