Koupě nebo prodej nemovitosti patří mezi nejvýznamnější finanční transakce v životě většiny lidí. Kupující chce mít jistotu, že za své peníze skutečně získá vlastnické právo k nemovitosti. Prodávající naopak potřebuje vědět, že kupní cena je připravena k vyplacení a že po podpisu smlouvy nezůstane bez peněz i bez nemovitosti.
Právě proto se při převodech nemovitostí nejčastěji využívá advokátní úschova. Ta představuje bezpečný způsob vypořádání kupní ceny mezi stranami a výrazně snižuje rizika spojená s převodem nemovitosti.
Co je advokátní úschova?
Advokátní úschova je služba, při níž advokát přijme peněžní prostředky na zvláštní úschovní účet a vydá je oprávněné osobě teprve po splnění předem sjednaných podmínek.
Advokát přitom nevystupuje jako zástupce pouze jedné strany při nakládání s kupní cenou. V rámci úschovy je nestranným schovatelem, který je povinen postupovat přesně podle uzavřené smlouvy o advokátní úschově.
Celý institut je upraven zákonem o advokacii, stavovskými předpisy Česká advokátní komora a podléhá přísným pravidlům evidence, identifikace klientů i nakládání s finančními prostředky.
Kdy se advokátní úschova využívá?
Nejčastěji při:
- koupi a prodeji bytu,
- převodu rodinného domu,
- prodeji stavebního pozemku,
- převodu rekreační nemovitosti,
- převodu obchodního podílu,
- vypořádání spoluvlastnictví,
- jiných transakcích s vyšší hodnotou.
Ve většině realitních obchodů dnes představuje advokátní úschova standardní způsob vypořádání kupní ceny.
Krok 1 – Dohoda o podmínkách obchodu
Nejprve se kupující a prodávající dohodnou na základních podmínkách převodu.
Obvykle se jedná zejména o:
- kupní cenu,
- termín podpisu smluv,
- způsob financování,
- podmínky předání nemovitosti,
- způsob uvolnění peněz z úschovy.
Současně bývá připravena kupní smlouva, případně smlouva o smlouvě budoucí nebo rezervační smlouva.
Krok 2 – Uzavření smlouvy o advokátní úschově
Vedle kupní smlouvy se uzavírá také smlouva o advokátní úschově.
Ta přesně stanoví kdo skládá peněžní prostředky, kdo je jejich příjemcem, číslo úschovního účtu, výši ukládané částky, podmínky pro vyplacení peněz, postup při případných komplikacích, způsob vrácení prostředků, pokud obchod nebude dokončen.
Právě přesná formulace těchto podmínek je jedním z nejdůležitějších aspektů celé transakce. Proto doporučujeme, aby smlouvu o advokátní úschově vždy připravoval nebo alespoň kontroloval zkušený advokát.
Krok 3 – Registrace úschovy
Každá advokátní úschova peněz musí být zapsána v elektronické Knize úschov vedené Českou advokátní komorou.
Registrace představuje další bezpečnostní prvek, který umožňuje kontrolu všech vedených úschov a výrazně zvyšuje ochranu klientů. Klient si navíc může ověřit, že jeho úschova byla skutečně řádně zaevidována.
Další úroveň ochrany představuje Garanční fond České advokátní komory, který slouží k odškodnění klientů v zákonem stanovených případech. Každý advokát je zároveň povinně profesně pojištěn pro případ způsobení škody při výkonu advokacie.
Naše advokátní kancelář je nad rámec zákonného minima pojištěna na částku 100 000 000 Kč, což našim klientům poskytuje mimořádně vysokou úroveň finanční ochrany.
Krok 4 – Složení kupní ceny
Po podpisu smluv odešle kupující kupní cenu na zvláštní bankovní účet advokátní úschovy.
Tyto prostředky nejsou součástí majetku advokáta. Jsou vedeny odděleně od provozních financí advokátní kanceláře a mohou být použity pouze způsobem stanoveným ve smlouvě o úschově.
Po připsání celé částky advokát zpravidla informuje obě smluvní strany, že kupní cena byla bezpečně složena.
Krok 5 – Podání návrhu na vklad do katastru
Jakmile je kupní cena bezpečně uložena, podává se návrh na vklad do katastru nemovitostí.
Od tohoto okamžiku probíhá řízení před Katastr nemovitostí České republiky.
Katastr nejprve vyznačí plombu, následně přezkoumá všechny předložené listiny a rozhodne o povolení vkladu.
Krok 6 – Kontrola splnění podmínek
Advokát průběžně sleduje, zda byly splněny všechny podmínky sjednané ve smlouvě o úschově. Nejčastěji se jedná o:
- povolení vkladu vlastnického práva,
- zápis kupujícího jako nového vlastníka,
- případné vymazání zástavních práv,
- splnění dalších podmínek sjednaných mezi stranami.
Teprve po jejich splnění může dojít k uvolnění peněz.
Krok 7 – Vyplacení kupní ceny
Po splnění všech sjednaných podmínek advokát odešle kupní cenu prodávajícímu. Tím je finanční část převodu dokončena.
Současně bývá předána nemovitost, podepsán předávací protokol, předány klíče a přepsány energie.
Jak dlouho advokátní úschova trvá?
Samotné založení úschovy lze zpravidla připravit během několika dnů.
Celková délka závisí především na průběhu řízení o vkladu do katastru nemovitostí. Ve většině případů bývá kupní cena uvolněna přibližně za tři až šest týdnů od podání návrhu na vklad. Pokud je nemovitost zatížena hypotékou nebo je potřeba vymazat zástavní práva, může být celý proces o něco delší.
Je advokátní úschova bezpečná?
Ano, pokud je poskytována advokátem v souladu se zákonem a stavovskými předpisy.
Bezpečnost zajišťuje zejména vedení peněz na samostatném úschovním účtu, evidence u České advokátní komory, přesně stanovené podmínky pro nakládání s penězi, profesní odpovědnost advokáta a povinné pojištění odpovědnosti za škodu.
Přesto doporučujeme svěřit celou transakci advokátovi, který se dlouhodobě věnuje právním službám v oblasti nemovitostí.
Nejčastější chyby
V praxi se nejčastěji setkáváme s tím, že smlouva o úschově obsahuje příliš obecné podmínky pro vyplacení kupní ceny nebo neřeší mimořádné situace, například zamítnutí návrhu na vklad, odstoupení od kupní smlouvy nebo zjištění právních vad nemovitosti.
Stejně rizikové bývá podepsání smluv bez jejich předchozí právní kontroly. Přestože se mohou zdát jednotlivé dokumenty jednoduché, jejich formulace může rozhodnout o tom, zda bude převod nemovitosti bezpečný.
Proč využít advokáta pro celou transakci?
Advokát nezajišťuje pouze samotnou úschovu peněz. Připravuje nebo kontroluje smluvní dokumentaci, nastavuje bezpečné podmínky vypořádání kupní ceny, podává návrh na vklad do katastru nemovitostí, komunikuje s bankou, realitní kanceláří i katastrálním úřadem a dohlíží na celý průběh převodu.
Díky tomu se výrazně snižuje riziko chyb a celá transakce probíhá bezpečněji a zpravidla také rychleji.
Potřebujete advokátní úschovu?
Kupujete nebo prodáváte nemovitost a chcete mít jistotu, že budou vaše peníze i vlastnické právo maximálně chráněny?
V naší advokátní kanceláři poskytujeme kompletní právní služby v oblasti nemovitostí – od přípravy smluv přes advokátní úschovu až po zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí.
Nevíte, jak postupovat?
Využijte nezávaznou první konzultaci zdarma. Během krátkého hovoru posoudíme Váš případ a doporučíme další postup.
